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沪上豪宅热销将推高其周边房价

文章来源: 发布时间:2019-6-10

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沪上豪宅热销将推高其周边房价

2009-08-12 11:26:00

来源:证券之星

 

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专家分析:民间资金投入占有城市稀缺资源的豪宅以求保值   □上周沪上豪宅热卖,带动楼市均价继续攀升。   300多套每平方米4万多元的高档公寓,在开盘首日就卖掉一大半,甚至还有"黄牛"炒起了订单;每平方米均价

专家分析:民间资金投入占有城市稀缺资源的豪宅以求保值

□上周沪上豪宅热卖,带动楼市均广州癫痫病哪家医院能治价继续攀升。

300多套每平方米4万多元的高档公寓,在开盘首日就卖掉一大半,甚至还有"黄牛"炒起了订单;每平方米均价7万元左右的复式豪宅,代理商声称周末两天内就卖出三分之二。上周末豪宅的热销带动了上海楼市均价继续攀高。业内人士表示,这主要是因为不少富余资金依然难以找到更好的投资渠道。可是在不断高升的房价下,现在豪宅的投资回报率早已今非昔比,甚至已低过银行的定期存款利率,在如此之低的租金回报率下,豪宅抗跌能力已大幅下降,买家更需注意风险的合理控制。

[热销现象]

沪上豪宅开盘即遭热抢

星河湾:

开盘首日房源大半有主

"一大半被初步订购了,剩下的主要是大户型了。"位于浦东花木板块的星河湾上周六开盘,将所建房源95382.39平方米322套房源一并推出,每平方米售价在4.3万元-4.7万元之间。上海星河湾公司相关人士昨日向记者表示,几天前就有不少有意向的客户开始预约,开盘后客户订购非常踊跃,开盘当天就有264套房源被认购。

据星河湾品牌总监韦凤君解释,"认购"仅是缴纳了50万元的认购金并有购买意向,并不等同于签约,而签约人数尚在统计中,不便透露。而网上房地产显示,截至昨晚8点,该楼盘已签约20套。

星河湾开盘前,便有市场传言称:"有60多位证券界大腕计划团购。"晨报记者昨天向星河湾求证,韦凤君当面予以否认。不过,根据记者观察,星河湾的确吸引了不少颇具实力的买家。在上周末开盘现场,记者看到该楼盘临时停车场内停满了购房者的座驾,其中不乏玛莎拉蒂、宝马、奔驰等名车,不少还是外地牌照,售楼处也挤满了衣着光鲜的"体面人"等待看房。"很多人是在询问二期、三期的。"现场工作人员告诉记者。

外滩黄浦湾:

超千万元88套房源被抢购一空

热销豪宅远非星河湾一家,由浙江绿城开发的外滩黄浦湾公寓也选择在8月8日首次开盘。该项目销售人员证实,由于位置优越,首次推出的88套房源已认购一空,开盘价高达55000元/平方米,每套住宅总价约为1700万元。与星河湾一样,黄浦湾公寓的认购客户也仅是缴纳了认购金。据网上房地产的数据显示,截至昨天项目已有11户签约。据销售部人士透露,这次的认购客户中还有不少外籍人士参与,国内购买者也多属各界名流。

上周末李嘉诚旗下的御翠豪庭也推出了较后9套顶层复式,均价在7万元左右。尽管均价很高,不过该楼盘的代理销售商倒是信心满满。代理商透露,到昨天为止,已预订了6套。此外,据网上房地产数据,汤臣一品自6月22日推售C栋以来,截至目前已经销售30套,每套总价在4000万元左右。

易居中国较新数据显示,7月单价4万元/平方米以上的商品住宅成交321套,高于刚打破历史纪录的6月的306套。

[记者调查]

中介处售价低了2成多

豪宅热销的背后,诸多问题也一起涌现。记者昨天在网上碰到,有中介公司业务员声称,可以低价转让星河湾的一手订单。记者注意到,网上挂出的星河湾房源单价远低于售楼处的报价。如一套面积为270平方米的房源,网上订单转让标价仅3.6万元/平方米,比均价低了1万元/平方米;另一套320平方米的房源标价也才4万元/平方米。

记者根据网上的帖子找到了两名业务员进行核实。出乎意料的是,他们说手头上的订单都已转掉了。那为什么价格如此低廉?对方承认,在网上,价格确实标得低了些,以吸引顾客眼球。但另一方面,单价低是因为他们拿到了"关系房"的缘故。一位业务员吴先生表示,"我这里有个老客户有很铁的关系,所以可以拿到九三折的’内部价’。"

另一位刘先生解释道,"目前手头上房子没有了,过段时间可以再看看。"他告诉记者,如果接受其转让的订单,除了支付正常的1%中介费以外,还要给他个人一点"代办费"--"你看样子给个两三万元吧。"记者算了一下,如果是买320平方米的大户型,通过转让订单得到的总价是1200万元,加上中介费和个人好处费14万元-15万元,但相比其每平方米近万元的差价,还是会让很多购房者动心的。

[后市展望]

豪宅租金回报率大幅下降

豪宅上市并没有停住脚步的意思,离星河湾不到一公里处的四季雅苑正在进行大型的外立面改造工作,花木路、芳甸路口的御翠园广告牌也已经被换成了"四季雅苑",意味着李嘉诚的力作将"转租为售"。业内预计四季雅苑的售价将超过星河湾北京军海医院刘国江癫痫专家一倍以上,达到10万元/平方米。另据了解,售价8.5万元的翠湖天地嘉苑,也将在沪港两地同时推出9号楼。

在业内普遍预测8月成交量会比前几个月有所下降的情况下,为什么豪宅会继续上扬呢?会不会使得目前楼市的"火力"更旺?业内人士分析认为,豪宅虽然体量大,但占总体市场的量还是比较小的,比如7月份豪宅成交321套创历史新高,但是总共6.7万平方米的成交量与商品住宅202万平方米的成交量相比,只占了3%而已。

近一年来,豪宅市场出现了高房价、低租金的反常现象,就是说豪宅的租金并没有随着房价一起上涨,这必将影响投资者的回报率,已经积累下了不小的风险。作为一向投资回报率较高的市中心豪宅,5年前的租金回报率能达到8%-10%,如今却下降到3%以下。在如此之低的租金回报率下,豪宅的抗跌能力已经大幅下降,买家更需注意风险的合理控制。

[市场观察]

富人选择豪宅投资以求保值

和以往不少楼盘将建好楼房分批销售不同,此次上海星河湾一次性将322套房源一并推出,可见对市场销售的看好。该楼盘位于花木新民北块地块,地处龙阳路、锦绣路交会处。跟滨江地区、新天地等相比,这样的一个地段目前称不上高端。

"这样的楼盘开盘,周边房价要跟着涨了。"不少网友也非常关心这个豪宅楼盘的信息,星河湾几乎比周边楼盘高出一倍多的价格孩子癫痫症状有哪些,对周边其他普通楼盘的价格将起到拉升的作用。易居中国分析师薛建雄也认同这个观点,他表示,虽然星河湾在品质上的高端是其高价的主要原因,但周边楼盘跟风涨价是必然的。

21世纪不动产上海锐丰世纪花木店经理管丹蒙告诉记者,距离星河湾较近的几个主要二手楼盘有爱家亚洲花园、锦绣华城、浦东世纪花园,目前三者的成交均价分别约在2万-2.2万元/平方米、2万元/平方米和3.5万-3.8万元/平方米。其中浦东世纪花园二期在物业品质、户型等方面更接近于星河湾,但两者仍有较为明显的价格差距,这使周边二手房价具备了不小的上升空间,目前在少数案例上已有所体现。考虑到星河湾是一个总建面超过50万平方米的大型社区,社区在外部配套和内部设施都颇为完善,目前仅为其靠前批房源面市,后续房源仍有较大的升值空间,届时周边二手房价格可能因"水涨船高"而明显上涨。

豪宅的集中成交必将导致价格的上升。易居中国系统显示,继前周商品住宅平均成交价格上升6.26%之后,上周的房价又上升了7.36%,达到16538元/平方米。

对于持续走高的豪宅市场,薛建雄认为,是流通过量带来的资金保值压力所致。在宏观经济全面恢复之前,民间投资需求还没有回暖的情况下,私营企业主等富人在其他投资渠道都不明朗的情况下,便选择了豪宅以求保值。更深层次的原因是,多数富人都知道,经过这轮基础设施投资和经济结构调整之后,中国经济将再上一个台阶,城市水平也将再上一个台阶,那就必会将资源类产品的价格拉到一个新台阶,只是时间的早晚而已。所以不少人提前将资金投入占有城市稀缺资源的豪宅。

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